张辉律师

上海动迁新政策

　　《上海市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》(下称《集体办法》)

　　补偿方式：

　　货币补偿和产权调换

　　集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。

　　■选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积;合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

　　其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

　　■选择货币补偿的，需要提出书面申请，经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予货币补偿。补偿金额，原合法住宅房屋面积在 230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

　　鼓励被拆迁人选择货币补偿，对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。

　　同样规定“55平方米”保障房标准

　　《集体办法》同样规定了“55平方米”的保障住房标准。即被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且又无力支付购房款的，经所在地乡(镇)人民政府或街道办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。

　　另外，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设施确实不可以移装的，应按现行价格支付给被拆迁人初装费。拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。因拆迁造成非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失的，拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额10%—20%的范围，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。

　　5类情况不予补偿

　　新办法规定，以下5种情况不予补偿安置：

　　1.违章建筑;

　　2.逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的;

　　3.已建新房应拆除而未拆除的旧房;

　　4.《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分;

　　5.拆迁租赁(借)住宅用房的承租人。

　　提 醒

　　正在拆迁的不适用新办法

　　两个新拆迁管理办法于11月15日实施，那么正在实施的拆迁项目是否使用新办法呢?对此，有关负责人称，不适用。

　　据介绍，两个办法均明文规定：“本办法自2009年11月15日起施行，11月15日前已实施的拆迁项目，按原政策执行。”也就是说，新拆迁管理办法适用于2009年11月15日后新批准、实施的拆迁项目，另外，自从新办法实施，原《上海市市区房屋拆迁管理暂行办法》及补充意见同时废止。

　　海公布城市旧区改造新政策 动迁须征询民意

　　中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声17日来到闸北区，实地察看城市旧区改造情况。俞正声在调研时指出，上海不能一边是高楼大厦，一边是危棚简屋。我们要坚持执政为民的宗旨，花大力气解决群众的居住困难，全心全意做好这项工作。要将推进城市旧区改造作为促进发展、扩大内需、改善民生的重要途径;要创新机制和方法，通过公开透明来保证公正，依靠广大群众的力量，解决动拆迁难题，确保旧区改造顺利进行。

　　闸北区是上海危棚简屋最密集的城区之一。17日下午，俞正声和市委常委、市委秘书长丁薛祥先后察看了铁路上海站北广场动迁基地以及桥东二期旧区改造基地，在徐家宅支路居民家中，俞正声关切地询问居民的住房面积、生活配套设施、家庭收入，详细了解居民看病就医、子女就学就业等情况。

　　在随后举行的座谈会上，俞正声听取了有关动迁单位、居委会等基层单位的情况介绍。俞正声指出，旧区改造涉及群众的切身利益，各级政府要高度重视、大力推进旧区改造，真心实意帮助群众解决居住困难，改善居住条件和生活水平。要把解决群众的民生问题与解决经济发展的现实需求结合好，要用新办法新机制推进旧区改造，把商业性住房开发和保障性住房开发区分开来，大力建设旧区改造配套动迁房基地。

　　俞正声指出，推进旧区改造，做好动拆迁工作，要在保持政策连续性、稳定性的同时，创新机制和办法，让动拆迁工作置于群众和社会的监督之下，每一步工作都要做到有案可查，经得起历史检验。要处理好危房改造和社会稳定的关系，通过听证、征询等办法，保障大多数群众的利益，让大多数群众满意;依靠大多数群众的支持，做好动拆迁工作。要区别情况，认真细致做好有关工作，在坚持政策的同时，设身处地为群众着想，帮助动迁居民解决遇到的实际困难。

　　俞正声指出，市区有关部门要加紧做好旧区改造动拆迁房生活配套设施的建设;街道、居委会要发挥组织优势，不厌其烦，登门入室，耐心细致地向群众做好政策的宣传工作，获得广大群众的拥护和支持，一起做好旧区改造工作。

　　中心城9个区开建就近安置房

　　■数砖头加套型保底

　　确定一个居住面积底线

　　今年2月，市政府出台《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》(下简称《意见》)，其中，在“积极探索旧区改造新机制”一项，《意见》指出，“居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴的办法。 ”

　　解读：这样的安置方式有别于过去单纯 “数人头”、 “数砖头”，甚至是 “数砖头加数人头”的办法。过去上海的旧区改造，动拆迁大多以 “数砖头”为主。

　　如果“数砖头”也不能解决居民的住房困难，就要进行“套型保底”，也就是说起码要给居民确定一个居住面积底线，通俗地讲，这是一种“数砖头加套型保底”的办法。

　　新的拆迁补偿安置机制底下，动拆迁居民所拿到的 “被拆除居住房屋价值补贴”，等于以被拆迁房屋的市场评估价为 “评估价格”，以及 “面积补贴”、 “价格补贴”三者之和。

　　其中，同一动拆迁基地中，各权证户的 “面积补贴”均等同;而就 “价格补贴”，房管部门有一套专门的计算公式，该公式中的系数由各区依据动拆迁基地的具体情况制定。

　　■事前征询民意制度

　　达到规定比例才能实施动迁

　　《意见》指出，要“扩大旧区改造事前征询制度试点。在试点地块启动改造前，按照市建设交通委、市住房保障房屋管理局制定的旧区改造事前征询制度的规定，开展两轮征询，充分听取市民群众对旧区改造意见。 ”

　　“第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数超过规定比例，办理地块改造前期手续;第二轮，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。 ”

　　解读：上海市旧区改造的对象主要是二级以下旧里。目前，中心城区二级以下旧里还有980多万平方米，居住条件十分艰苦，它们多集中在两个区域——

　　一个是苏州河、黄浦江北线以北的区域，这片区域通常被称之为“北三区”，即虹口、杨浦、闸北;另一个是老城厢，即原来的南市区，现为黄浦区所辖。

　　上世纪90年代至今，全市共拆除危旧房7000多万平方米，约120万户家庭改善了居住条件。同时，上海旧区改造任务仍然非常艰巨，且旧改推进至今，不少二级以下旧里已成为难啃的“硬骨头”。

　　在此背景下，“事前征询制度”应运而生。只有同意实施旧区改造、同意改造方案的居民达到一定比例，且在一定期限内签约率达到规定比例(原则上不低于三分之二，具体由区政府根据实际情况确定)，协议正式生效，开始实施拆迁;签约率达不到约定比例的，中止改造。

　　■增加就近安置方式

　　尽可能建小户型就近安置房

　　《意见》指出，旧区改造要“实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。 ”

　　解读：在以往的旧区改造中，动拆迁居民普遍反映，可供选择的动拆迁安置房源离原有的居住地点太过遥远，生活配套不甚便利，这一因素成为制约旧区改造工作的瓶颈之一。

　　为满足居民多元化的住房需求，特别是针对部分居民故土难离的情结，同时从有利于形成中心城区和谐共处的良好居住环境出发，《意见》要求，在完善现有货币补偿和异地安置方式的同时，各区应因地制宜、挖掘潜力，在本区域范围内尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。

　　目前，中心城区9个区(除浦东新区)，都在规划选址，杨浦、闸北、徐汇、普陀等区就近安置房项目也已开工建设。

　　■多渠道筹措动迁安置房源

　　中心城区优质资源引入大基地

　　在动迁安置房源的多渠道筹措问题上，《意见》还指出，有关各区在本区域范围内建设适配的紧凑型、小户型就近安置房;市、区相关部门根据旧区改造计划和动迁房源需求情况，抓紧推进配套商品房建设，加大供应力度。同时，继续完善配套商品房基地市政、公建、公用、公交等配套设施建设。在配套商品房大基地内，积极引进优质的教育、卫生、商业等社会资源;有关各区政府根据房地产市场发展情况和动迁居民实际需求，可收购适配的中低价普通商品住宅，供动迁居民选择安置。

　　解读：从旧区改造动迁安置房源实际需求来看，要求合理确定建设规模，安排建设计划，加快建设进程。

　　在房源筹措上，建立多元化、多层次的供应方式，即配套商品房、就近安置房、新建商品房、收购二手房等。一是结合轨道交通站点布点规划，选址建设大型居住社区;二是充分利用原配套商品房大基地公共服务配套设施，继续扩大选址范围;三是加快配套商品房大基地综合配套建设。

　　近几年，市、区政府在顾村、江桥、周浦、康桥、浦江等大基地开通了17条公交线，并规划布置了7号线、8号线、11号线、13号线、18号线等轨道交通线路。前一阶段，市政府还确定了中心城区优质教育、卫生等资源引入大基地的工作方案，现在正在组织实施，下一步将继续抓紧完善商业、就业等其他配套，确保入住居民安居乐业。