张辉律师

房屋买卖阴阳合同问题

    2010年9月，上海市某区的赵先生将位自己的某处店面卖给多年老友廖女士，双方约定房款总价为270万元并订立了一份合同。10月17日，廖女士支付定金20万元，为了避税，廖提出双方签定的网签《购房合同》上写明的价款为220万元，赵先生觉得二人相识多年交情不浅，廖不至于害自己，帮她减少一点支出也可以，就答应了她。双方口头约定待廖女士付房款270万元后一周内交付店面并办理过户手续。在廖女士向赵先生支付了购房款200万元后，双方于12月20日签订了一份店面转让协议，赵先生将店面产权证交付给廖女士。但是廖女士拒绝向赵先生支付余款50万元，赵先生担心她不守信用，就未办理房屋过户手续。双方为此产生纠纷，廖女士一纸诉状诉至法院，要求赵先生继续履行合同办理过户手续。

张律师点评：
近几年，随着房产交易的活跃，因为双方签订上述阴阳合同所产生的纠纷非常多。因为上述合同的履行完全依赖于双方的信任，而在经济利益面前，这样的信任很容易被破坏。
本案中的廖女士在网签合同审核通过后，听朋友说备案的合同才是真实有效的，所以，一时贪心，否认第一份合同的真实性。
赵先生最初前来咨询时，手里只有两本合同，完全无法证实哪一份才是双方的真实意思表示。
我们经过调查后，了解到一直是由中介公司的业务员帮助廖女士全程安排，就用一些技巧迫使该业务员出庭作证，证实了第一份合同才是真实的合同，并向法院申请了调查令，调取了同一地段的多家房屋的交易记录。使得合议庭采信了我们的答辩意见和证据。同时，我们通过反诉，促使法院判令廖女士履行给付余款50万的义务。最终使该房屋按照正常价格交易过户。
1、本案买家存在的风险：用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。
2、本案买方存在的风险：虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，其实并没有省多少钱。
3、本案双方共同的风险：因为房产交易中心是基于买卖双方签订其指定的那份合同，才办理了过户手续，如果被认定指定的那份合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。
4、本案的行政责任风险：根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。
5、本案的刑事责任风险：根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳合同”可能触犯刑法，构成犯罪。